集體用地合作開發(fā)

　　社區(qū)集體企業(yè)通過引進(jìn)其他市場(chǎng)主體合作開發(fā)或以土地作價(jià)入股共同成立公司等方式實(shí)施的集體土地開發(fā)建設(shè)，包括參與城市更新合作。

合作開發(fā)的項(xiàng)目招標(biāo)程序

（一）股份公司前期研究立項(xiàng)。

（二）股份公司資產(chǎn)評(píng)估并制定項(xiàng)目方案。

（三）項(xiàng)目公示。

（四）報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。

（五）股東大會(huì)決策。

（六）進(jìn)入新區(qū)公共資源交易中心招標(biāo)交易。

（七）交易結(jié)果公示。

（八）報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案。

合作開發(fā)的企業(yè)談判程序

（一）股份公司前期研究立項(xiàng)。

（二）股份公司資產(chǎn)評(píng)估并制定項(xiàng)目方案。

（三）項(xiàng)目公示。

（四）股份公司選定意向單位。

（五）報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。

（六）股東大會(huì)決策。

（七）新區(qū)公共資源交易平臺(tái)發(fā)布公告。

（八）競(jìng)爭(zhēng)性談判小組開展競(jìng)爭(zhēng)性談判。

（九）公示。

（十）股東大會(huì)確認(rèn)談判結(jié)果。

（十一）報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案。

參與合作的開發(fā)商需具備條件

（1）經(jīng)營(yíng)范圍需含有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目；

（2）凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上；

（3）資產(chǎn)負(fù)債率原則上不得高于深圳市現(xiàn)行行業(yè)平均水平；

（4）不得有不良的誠(chéng)信記錄；

（5）具有良好業(yè)績(jī)。

　　全文

光明區(qū)社區(qū)集體企業(yè)

集體用地合作開發(fā)交易程序

　　為保障新區(qū)社區(qū)集體資產(chǎn)保值增值，規(guī)范集體“三資”交易行為，順利推進(jìn)集體“三資”交易工作，根據(jù)《光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)明確社區(qū)集體企業(yè)集體用地合作開發(fā)交易程序有關(guān)事項(xiàng)如下：

　　一、集體用地包括原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位合法取得土地使用權(quán)的非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置用地等。

　　二、集體用地合作開發(fā)是指社區(qū)集體企業(yè)通過引進(jìn)其他市場(chǎng)主體合作開發(fā)或以土地作價(jià)入股共同成立公司等方式實(shí)施的集體土地開發(fā)建設(shè)（包括參與城市更新合作）。

　　三、集體用地合作開發(fā)通過公開招標(biāo)或通過競(jìng)爭(zhēng)性談判等方式協(xié)商交易。

　　四、集體用地合作開發(fā)涉及城市更新的，有關(guān)土地合作開發(fā)交易程序應(yīng)在城市更新項(xiàng)目完成計(jì)劃審批后啟動(dòng)。

　　五、集體用地合作開發(fā)公開招標(biāo)交易應(yīng)遵循如下程序：

　?。ㄒ唬┣捌谘芯苛㈨?xiàng)。股份合作公司董事會(huì)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對(duì)交易項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成可行性分析報(bào)告，經(jīng)股份合作公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“三會(huì)”）表決通過，項(xiàng)目予以立項(xiàng)。

　?。ǘ┻M(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并制定項(xiàng)目方案。項(xiàng)目立項(xiàng)后，股份合作公司董事會(huì)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對(duì)交易項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；并根據(jù)可行性分析和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，制定項(xiàng)目方案，方案需明確合作方資質(zhì)要求、交易及分成方式、拆遷協(xié)議；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目方案需報(bào)股份合作公司三會(huì)表決通過。

　　（三）項(xiàng)目公示。將可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目方案在集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺(tái)、股份合作公司公示欄等進(jìn)行公示，公示期不得少于15個(gè)工作日，征集社區(qū)民意情況。

　?。ㄋ模﹫?bào)辦事處提出意見。股份合作公司應(yīng)將項(xiàng)目方案、國(guó)土部門出具的土地權(quán)屬證明、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等有關(guān)材料一并報(bào)辦事處，辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。

　?。ㄎ澹┕蓶|大會(huì)決策。經(jīng)辦事處同意后，召開股東大會(huì)進(jìn)行表決。決議過程須進(jìn)行公證，并經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

　　股東大會(huì)決議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1、 同意資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果；

　　2、 同意項(xiàng)目方案；

　　3、 同意進(jìn)行公開招標(biāo)交易，并接受項(xiàng)目公開招標(biāo)交易結(jié)果。

　　研究和表決須符合《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號(hào)）第十條規(guī)定。

　?。┤雸?chǎng)公開招標(biāo)交易。按照《光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法》、《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》、《深圳市政府進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》等文件規(guī)定，在新區(qū)公共資源交易中心交易。

　?。ㄆ撸┕?。公開招標(biāo)交易結(jié)果應(yīng)在公共資源交易平臺(tái)、集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺(tái)、股份合作公司公示欄等進(jìn)行公示，公示期不得少于15個(gè)工作日。

　　（八）股份合作公司應(yīng)將項(xiàng)目公開招標(biāo)交易結(jié)果及相關(guān)資料報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案，并由辦事處抄報(bào)新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　相關(guān)資料包括：項(xiàng)目方案、國(guó)土部門出具的土地權(quán)屬證明、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、招標(biāo)文件、股東大會(huì)決議、中標(biāo)通知書以及辦事處集體資產(chǎn)管理部門要求的其他有關(guān)資料。

　　六、集體用地合作開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)性談判交易應(yīng)遵循如下程序：

　?。ㄒ唬┣捌谘芯苛㈨?xiàng)。股份合作公司董事會(huì)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對(duì)交易項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成可行性分析報(bào)告，經(jīng)股份合作公司三會(huì)表決通過，項(xiàng)目予以立項(xiàng)。（城市更新項(xiàng)目須組織召開股東大會(huì)征集股東意愿，并確定申報(bào)主體；辦事處需現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。）

　?。ǘ┻M(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估并制定項(xiàng)目方案。項(xiàng)目立項(xiàng)后，股份合作公司董事會(huì)應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位對(duì)交易項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；并根據(jù)可行性分析和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，制定項(xiàng)目方案，方案需明確合作方資質(zhì)要求、交易及分成方式、拆遷協(xié)議；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目方案需報(bào)股份合作公司三會(huì)表決通過。

　?。ㄈ╉?xiàng)目公示。將可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目方案在集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺(tái)、股份合作公司公示欄等進(jìn)行公示，公示期不得少于15個(gè)工作日，征集社區(qū)民意情況。

　　（四）篩選意向單位。股份合作公司根據(jù)項(xiàng)目方案需求選定擬談判對(duì)象后報(bào)三會(huì)審議通過。

　?。ㄎ澹﹫?bào)辦事處提出意見。股份合作公司應(yīng)將項(xiàng)目方案、國(guó)土部門出具的土地權(quán)屬證明、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、擬談判對(duì)象名單等有關(guān)材料一并報(bào)辦事處，辦事處集體資產(chǎn)管理部門提出意見。

　?。┕蓶|大會(huì)決策。經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門研究同意后，召開股東大會(huì)進(jìn)行表決。決議過程須進(jìn)行公證，并經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

　　股東大會(huì)決議應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　1、同意資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果；

　　2、同意項(xiàng)目方案；

　　3、同意通過競(jìng)爭(zhēng)性談判方式確定合作方并與其進(jìn)行項(xiàng)目合作；

　　4、同意選定擬談判對(duì)象名單。

　　研究和表決須符合《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號(hào)）第十條規(guī)定。

　?。ㄆ撸┌l(fā)布公告。股份合作公司通過新區(qū)公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行公告。

　?。ò耍└?jìng)爭(zhēng)性談判。通過新區(qū)公共資源交易平臺(tái)，競(jìng)爭(zhēng)性談判小組針對(duì)已通過資質(zhì)研究的談判對(duì)象，開展競(jìng)爭(zhēng)性談判，談判結(jié)果產(chǎn)生后報(bào)公司三會(huì)審議同意。

　　競(jìng)爭(zhēng)性談判小組按《光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生。

　?。ň牛┕?。談判結(jié)果應(yīng)在公共資源交易平臺(tái)、集體資產(chǎn)監(jiān)管平臺(tái)、股份合作公司公示欄等進(jìn)行公示，公示期不得少于15個(gè)工作日。

　　（十）股東大會(huì)確認(rèn)談判結(jié)果。公司組織召開股東大會(huì)進(jìn)行表決。決議過程須進(jìn)行公證，并經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

　　研究和表決須符合《深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定》（深府〔2011〕198號(hào)）第十條規(guī)定。

　?。ㄊ唬┕煞莺献鞴緫?yīng)將項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性談判結(jié)果及相關(guān)資料報(bào)辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案，并由辦事處上報(bào)新區(qū)集體資產(chǎn)管理部門審批。

　　相關(guān)資料包括：項(xiàng)目方案、國(guó)土部門出具的土地權(quán)屬證明、可行性研究報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、招標(biāo)文件、股東大會(huì)決議、中標(biāo)通知書以及辦事處集體資產(chǎn)管理部門要求的其他有關(guān)資料。

　　七、《暫行辦法》出臺(tái)前，股份合作公司非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還地等集體用地合作開發(fā)或參與城市更新項(xiàng)目, 已通過股東（代表）大會(huì)表決同意并已簽訂合作協(xié)議（合作協(xié)議應(yīng)包含項(xiàng)目位置、涉及土地面積、合作方式、合作收益及分配、拆遷補(bǔ)償及雙方具體權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容）的，無需按照《暫行辦法》執(zhí)行。但其他項(xiàng)目均應(yīng)嚴(yán)格按照《暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

　　八、根據(jù)《暫行辦法》第十四條規(guī)定：“…非集體用地為主的城市更新項(xiàng)目（城市更新項(xiàng)目拆除用地范圍內(nèi)集體用地比例＜50%），經(jīng)社區(qū)集體公司股東大會(huì)表決同意后，通過新區(qū)交易平臺(tái)采用單一來源談判方式選擇開發(fā)企業(yè)”，單一來源談判方式交易程序參照競(jìng)爭(zhēng)性談判交易程序執(zhí)行。

　　九、參與集體用地合作開發(fā)的開發(fā)商需具備以下條件：

　　（一）在工商注冊(cè)登記的經(jīng)營(yíng)范圍需含有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目；

　　（二）凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不得高于深圳市現(xiàn)行行業(yè)平均水平；

　?。ㄈ┎坏糜胁涣嫉恼\(chéng)信記錄；

　?。ㄋ模┚哂辛己脴I(yè)績(jī)。

　　十、健全利益回避和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。股份合作公司不得將土地開發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)包給董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、集體資產(chǎn)管理委員會(huì)成員及其直系親屬控股或參與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和集體資產(chǎn)管理委員會(huì)成員不得私下透露評(píng)標(biāo)信息給潛在投標(biāo)人或與其達(dá)成某種協(xié)議，不得從事與公司利益有沖突的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。