全國有4.3億㎡被低估的存量商業(yè)資產(chǎn)？我們拿什么來拯救……

　　?存量房時代

　　由于有限的土地資源，尤其是核心區(qū)域，中國房地產(chǎn)正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應（住宅、非住宅）存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。按照這個指標來看，現(xiàn)代的發(fā)達國家?guī)缀鹾敛焕舛继幵诖媪糠繒r代。

　　以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地產(chǎn)正從新建、開發(fā)、交易為主的市場逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。

　　一線城市大多已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。

2007年前后，城市存量規(guī)劃的趨勢開始明晰，彼時深圳新一輪總體規(guī)劃成為了全國第一個從增量到存量的總體規(guī)劃。

2011年，我國的城市化水平開始超過50%，增量和存量的比例發(fā)生了明顯的變化，城市規(guī)劃已經(jīng)進入存量規(guī)劃。

2013年，上海的新一輪總體規(guī)劃開始立項，其中明確了土地零增長的要求。從此，存量規(guī)劃成為城市規(guī)劃行業(yè)的一個重要話題。

2014年，全國城鎮(zhèn)化會議提出的六個大目標，全部是關(guān)于存量。

2015年以后，城市正式進入內(nèi)向增長模式。

　　這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發(fā)商和房地產(chǎn)基金都在內(nèi)部著手存量改造這一戰(zhàn)略，包括萬科集團、首開地產(chǎn)、高和資本等。

　　經(jīng)初步統(tǒng)計全國有4.3億㎡被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限，但是對于投資商而言卻是很好的投資機會。

　　?什么是存量？

　　任何資產(chǎn)一但建設(shè)完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成為存量資產(chǎn)。存量規(guī)劃的本質(zhì)和增量規(guī)劃是一樣的，也是要創(chuàng)造價值。

　　?存量改造的特點

　　改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門，其中小型更新項目一般僅通過物業(yè)內(nèi)部的裝修改造，來快速提升租金價值；中型更新項目則是調(diào)整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。

　　一

存量改造后的三種主流業(yè)態(tài)運營

　　01

　　寫字樓的運營

自持寫字樓

　　與零售商業(yè)相比，寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊較小，需求增長較穩(wěn)定，且管理及運營成本較低，因此近兩年將商場改為寫字樓（俗稱“商改寫/辦”）或者將老寫字樓翻新，成為很多開發(fā)商和房地產(chǎn)私募基金的主流選擇。

　　在這類改造項目中，除了賦予舊建筑新的功能和適用性，提升運營水平也是改善經(jīng)營狀況、提升經(jīng)營性現(xiàn)金流的重要因素。

　　對于改造后的寫字樓，如果是自持物業(yè)，可以辦公社群為主導，通過聚集產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈上的不同企業(yè)，創(chuàng)造交互空間，從而提升空間利用率、辦公效率以及品質(zhì)氛圍。

長租寫字樓

　　除了自持寫字樓的改造運營，一些嗅覺敏銳的資本也開始長租寫字樓，通過簡單裝修提升物業(yè)租賃價值，并面向下游客戶出租物業(yè)獲得收益，類似于“二房東”和“三房東”的合作模式。

　　而在這類模式中，有充裕可租房源的“二房東”如能與擅長空間運營的“三房東”建立深度合作，“二房東”能盡快出租物業(yè)，“三房東”可批量獲取房源從而可將主要精力集中于空間本身的運營，雙方可以實現(xiàn)資源優(yōu)勢融合與互補，無疑是雙贏的選擇，也可以提升整個物業(yè)的運營水平。

　　02

　　長租公寓的運營

　　前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的相關(guān)報告指出，發(fā)達國家品牌長租公寓產(chǎn)業(yè)超過50%的市場占有率，而中國目前還不到10%，巨大的想象空間催生了長租公寓行業(yè)在國內(nèi)近幾年的蓬勃發(fā)展，參與者有各類創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)中介、酒店運營公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)基金等。

　　長租公寓從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種，前者是整租物業(yè)后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比較知名的一些品牌公寓；后者是從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，進行標準化改造與運營，比較典型的有鏈家自如。

　　總體而言，長租公寓行業(yè)還處于比較早期的階段，很多運營理念還在更新?lián)Q代中。長租公寓的本義之一是提升產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗，但目前來看，一些運營商的理念太超前，在硬件和運營方面的投入超出用戶的實際需求，最終導致房租定價偏高，加上還有物業(yè)費，整體費用可能就會超出很多用戶的承受能力，退租可能上升，反而會降低整體的坪效（總營業(yè)額/總面積）。

　　因此，對于長租公寓運營商而言，增加某些不同于傳統(tǒng)租房的配置和服務可能是必要的，如一定的公共空間、統(tǒng)一的物業(yè)管理等，但一味“做加法”可能會矯枉過正，或許只有減掉不必要的配置和冗余的開支，將總成本降下來，才能滿足真實的市場需求。

　　租金收入固然是長租公寓收入的主要組成部分，但從長期來看，公寓如果只是靠租金，盈利能力終究有限，因此后期核心價值主要在于運營，如何從租客獲取更多的商業(yè)機會及價值接觸點是所有運營商要考慮的。

　　03

　　聯(lián)合辦公的運營

　　聯(lián)合辦公是一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，通過空間設(shè)計和社群運營打造輕松自由的辦公環(huán)境和氛圍。

　　在聯(lián)合辦公先驅(qū)WeWork完成新一輪融資4.3億美金，估值達到160億美元后，在國內(nèi)進一步激起了聯(lián)合辦公的發(fā)展熱潮，也吸引了大量資本的關(guān)注。以毛大慶打造的優(yōu)客工場為例，2016年3月13日宣布獲得約2億元A+輪融資，估值40億元；6月21日，又宣布獲得3億元Pre-B輪融資，估值45億元。

　　對于聯(lián)合辦公，雖然對原有物業(yè)進行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通過差異化服務將閑置工位資源快速出租出去，運營模式的創(chuàng)新可能也同樣重要。

　　以方糖小鎮(zhèn)位于上海南京西路金鷹國際的新零售辦公實驗區(qū)項目為例，這個實驗區(qū)是國內(nèi)首家辦公、秀場、活動融為一體的“前店后場”，其中7-8樓為可自由定制的辦公空間，樓層配備上下水、中央空調(diào)與分體式空調(diào)、空中花園等；9樓為國內(nèi)首家設(shè)立于高端購物中心頂樓的聯(lián)合辦公，擁有超高的專業(yè)穹頂秀場?；诼?lián)合辦公，各種業(yè)態(tài)的融合有望整體提升租效轉(zhuǎn)化比。

　　另外，社群運營對于聯(lián)合辦公的重要性不言而喻，因為聯(lián)合辦公最重要的價值就在于聚攏了大批創(chuàng)業(yè)者的社群，圍繞這些社群可衍生出多種增值服務，包括行政管理、工商管理、融資等配套服務，這些增值服務也是具有很大盈利可能的。

　　二

　　存量改造&運營模式：輕重資產(chǎn)之變

　　01

　　重資產(chǎn)模式

　　收購老舊物業(yè)后進行改造和持有運營的模式（私募基金），或者拿地建設(shè)后持有（房地產(chǎn)開發(fā)商），屬于重資產(chǎn)模式，這類物業(yè)一般在核心地段，確保了資產(chǎn)本身的升值空間。高和資本即屬于重資產(chǎn)模式的典型代表。

　　作為中國首支、也是最大的商業(yè)地產(chǎn)基金，高和資本專注于投資一線城市和1.5線城市的核心區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)，在北京、上海核心區(qū)域投資總額超過240億元。

　　02

　　輕資產(chǎn)模式

　　租賃核心地段或非核心地段的老舊物業(yè)后進行改造和運營的模式，屬于輕資產(chǎn)模式，或曰“二房東模式”。上文提到的長租寫字樓、長租公寓和聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)都屬于輕資產(chǎn)模式。

　　此外，隨著商業(yè)地產(chǎn)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，以萬達、紅星、大悅城為首的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)憑借自身多年的項目操盤經(jīng)驗和人才儲備，也開始采用輕資產(chǎn)模式（包括品牌和管理輸出、基金化運作等）大舉擴張，旨在以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，實現(xiàn)利潤最大化。

　　以大悅城為例，在2016年12月底開業(yè)的天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計、招商、開業(yè)運營，全程參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，并通過輸出管理來獲取管理費與未來的優(yōu)先購買權(quán)。這一模式有望被大悅城快速復制到全國各地其它項目上，從而加快規(guī)模擴張步伐。

　　03

　　重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)結(jié)合模式

　　輕資產(chǎn)模式可能前期投入比較小，風險相對較小，但整體的收益也較小。重資產(chǎn)模式可能總投入比較大，資金沉淀時間比較長，對風險的把控、資金的運營能力都提出更高的要求，但整體的收益空間也更大。

　　兩種模式各有利弊，而由于在城市更新的項目中不同業(yè)態(tài)、不同地理位置的項目對接的資源更加細分，資源分布更加廣泛，因此城市更新項目更適合于輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合的模式。

　　例如私募基金或開發(fā)商收購改造或建完大樓之后需要招商運營，而如果在改造或建設(shè)前就跟聯(lián)合辦公等輕資產(chǎn)運營商建立合作關(guān)系，相當于鎖定了一個長期租戶，還可以聯(lián)合運營，甚至可以是雙方一開始聯(lián)合去看項目，重資產(chǎn)方提高了運營效率，輕資產(chǎn)方高效獲取了房源，能夠最大程度實現(xiàn)雙贏。

　　同時，對于大悅城這樣的地產(chǎn)商而言，在發(fā)展輕資產(chǎn)模式的同時也并不會放棄核心城市核心區(qū)域的重資產(chǎn)開發(fā)和持有，依然會是輕重結(jié)合的路線。

　　三

　　存量改造案例分析

　　以下通過改造后的物業(yè)類型進行分類：

　　01

　　商業(yè)項目改造

　　對傳統(tǒng)商業(yè)零售地產(chǎn)來說，由于電商的強烈沖擊下，目前正在歷經(jīng)寒潮，這也加速了商業(yè)零售地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和改造。消費者對高品質(zhì)、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加，建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，這就需要構(gòu)建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。因此，商場的改造和運營管理，成為盤活存量資產(chǎn)的關(guān)鍵。

凱德望京

辦公樓改購物中心

▽

原狀

　　收購望京項目時，出地三層，凱德調(diào)整的方面是，將原本打算做辦公的塔樓調(diào)整為購物中心。

改造方案

　　運營10年之后，望京項目在今年進行了外立面的翻新和停車場的升級改造，同時，凱德商用每年都會預留資金對地面、墻面和燈光進行優(yōu)化。然而，比提升硬件更關(guān)鍵的是軟件的升級，它考驗的是運管團隊的敏銳度和節(jié)奏感。

　　此前，望京項目的6-7層是大餐飲，8-9層是KTV，10-11層是健身房。6-11層只有三個品牌。當凱德發(fā)現(xiàn)餐飲與市場消費習慣脫節(jié)，KTV的經(jīng)營也較弱時，便與經(jīng)營者溝通提前結(jié)束租約，騰出4層面積增加了四五個品牌。

　　運營年限長，租金逐漸升高，租戶對消費頻效也會有更高要求，凱德會考慮業(yè)態(tài)和品牌的豐富度，盡量控制店鋪不要太大，擴大顧客的選擇面；同時保證商場的活力，使得顧客在購物時，視覺上、觸覺上有互動。

　　10年時間看似很長，但按商業(yè)地產(chǎn)3年一個周期來看，不過短短三個周期，在頭一個周期，主要是確定商場的定位和運作，第二三個周期，則可以更好地對這個商場進行把控。

　　新加坡凱德商用一直以商業(yè)輕資產(chǎn)運作見長，輸出品牌和管理。凱德商用目前的項目，很多都由收購得來，不可避免地要涉及存量商業(yè)項目的改造。

上海新天地

老建筑變地標性商業(yè)區(qū)

▽

原狀：

　　原法租界1914年第三次擴建的舊式里弄住宅。坐落于上海盧灣區(qū)，處于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點。北至太倉路；西至馬當路；南至自忠路；東至黃陂南路。是一個成熟的商業(yè)地段。毗鄰”中共一大會址”，與很多“一大會址”有關(guān)的建筑物需要保護，同時，“一大”周圍不能建高層建筑物。

改造商：

　　瑞安集團

改造方案：

　　以上海近代建筑的標志——石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫門居住文化。

改造成果：

　　最終新天地成為了以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。并且以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。成為上海市地標性商業(yè)區(qū)。

佛山嶺南天地

華南“新天地“，歷史文化建筑群改建綜合商業(yè)區(qū)，變新旅游地標

▽

項目位置

　　位處佛山市中心禪城區(qū)的核心位置─祖廟片區(qū)，毗鄰全國有名的國家級文保單位東華里，坐擁全城景仰的崇高地位，號稱中國極少數(shù)典藏深厚歷史底蘊的傳統(tǒng)富人區(qū)。

改造商

　　瑞安集團

原狀

　　項目位于佛山祖廟東華里片區(qū)，總建面達150萬平方米

改造成果

　　目前是佛山最大型的改造項目，涉及零售物業(yè)、住宅、辦公樓、公寓和酒店等多種物業(yè)類型。至2016年，經(jīng)過9年的開發(fā)，東華里片區(qū)煥然一新，成為華南極具知名度的商業(yè)及文化旅游地標。目前，該項目仍在持續(xù)的開發(fā)中，預計2020年完成。

改造時間：

　　2008年2月28日

改造方案

　　沒有照搬上海新天地及該公司在內(nèi)地其他項目的設(shè)計模式和理念，而是運用現(xiàn)代化的手法改造祖廟東華里片區(qū)內(nèi)具有典型嶺南民居建筑風格的優(yōu)秀歷史建筑。祖廟東華里整個古建筑群以“修舊如舊”的方式進行修葺、利用。

上海金橋·佳鄰坊

陳舊業(yè)態(tài)驅(qū)使產(chǎn)業(yè)升級

▽

項目位置

　　位于浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)中心，金高路佳樂路，緊鄰金橋市民文化廣場及陽光歐洲城、陽光國際公寓等中高端住宅小區(qū)，周邊社區(qū)成熟，1.5公里范圍擁有成熟社區(qū)人口10萬人，消費人群中產(chǎn)以上比例占40%。

原狀

　　原新金橋商業(yè)中心，項目由陽光歐洲城集團開發(fā)，于2006年首次開業(yè)，總建筑面積約5500㎡，地上商業(yè)共2層，地下一層停車場，車位約100個。并成功吸引了廊亦舫、家得利超市、愛嬰室母嬰生活館、鼎御咖啡、來音琴行、春瑞教育等品牌入駐。

　　但經(jīng)過幾年的發(fā)展，周邊的商業(yè)競爭日趨激烈。面對消費者對于更加精致舒適的購物環(huán)境和多元化購物體驗的要求，建筑風格略顯陳舊、業(yè)態(tài)配置相對單一的新金橋商業(yè)中心項目疲態(tài)盡顯。

改造商

　　天華邁卓商業(yè)管理公司

改造方案

　　面對周邊大型購物中心的強勢競爭，應精準鎖定小體量商業(yè)便利性、休閑性、消費頻次高等獨特優(yōu)勢，采用差異化的品牌配置，多元化的業(yè)態(tài)組合，與大型綜合購物中心相得益彰，共同打造金橋鎮(zhèn)全新的文化、休閑、娛樂、商業(yè)核心區(qū)。

　　基于此，邁卓將此項目定位成精致型社區(qū)鄰里中心，并正式更名為“金橋·佳鄰坊”，項目將著力以開放式的空間形態(tài)，時尚的建筑外形，主要業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、生活服務、零售、親子等，為消費者提供休閑、舒適、趣味、輕松的環(huán)境體驗。

施工時間已在2015年8月底開始，2016年5月底整體開業(yè)。

天津和平大悅城

老字號輸入運營管理新模式

▽

原狀

　　位于天津市和平區(qū)南京路商圈，原為天津的老字號商場津匯廣場

改造商

　　大悅城地產(chǎn)

改造方案

　　改造后項目總建筑面積達18萬㎡，商業(yè)運營面積近7萬㎡，擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業(yè)。進行了內(nèi)部建筑改造，設(shè)置了兩個“飛天梯”，留出中庭退臺式共享空間，使項目煥然一新。

　　在經(jīng)營上，將引入大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，打造符合定位的全新街區(qū)產(chǎn)品，提供極致互動體驗，“六樓”、“超級工厰”、“Hi內(nèi)”等主題街區(qū)均為商圈首創(chuàng)。

　　大悅城地產(chǎn)并未投入資金收購該項目，不持有津匯廣場股份，而是輸出運營管理模式，與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。（GIC是大悅城地產(chǎn)的重要合作機構(gòu)，不2016年8月18日，GIC與中國人壽旗下公司以總價92.89億人民幣，收購了大悅城地產(chǎn)旗下的立運、熙安和錦星公司的股權(quán)。）

改造成果

　　目前天津和平大悅城累計簽約品牌184個，累計簽約率達到100%，包括言幾又、UGG、Swarovs-ki、Evisu、Moussy等知名品牌，另引入百余個首次亮相南京路街區(qū)的品牌，40多個新進入天津的品牌。

北京世貿(mào)天階

商業(yè)項目不斷更新

▽

原狀

　　2007年建成，作為北京乃至全國的標桿型商業(yè)項目，世貿(mào)天階以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建筑風格、世界第三大天幕以及眾多國際知名品牌的入駐一直吸引著行業(yè)的目光、消費者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。

　　世貿(mào)天階即將步入第一個十年，這里仍然是眾多國際品牌亮相首選之地。面對商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費者購物行為的改變，促使世貿(mào)天階著手改造升級。

改造方案

　　在2016年開始了大刀闊斧的改革，從品牌架構(gòu)、硬件設(shè)施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。

　　此次調(diào)改始于2016年初，歷時5個月，從B1的重裝改造，到品牌結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，物業(yè)管理團隊和商戶們做出了積極的努力，終于在去年十一如期開業(yè)并實現(xiàn)了60%以上的開業(yè)率，截至11月還將有30%的店鋪陸續(xù)開業(yè)，其中blt超市和西貝莜面村也都在10月10日正式對外營業(yè)，十一期間雖然有些商家還在試營業(yè)，但客流卻相當可觀，各家餐飲門前都排起了長龍， B1開業(yè)迎來開門紅。

　　以上的幾個改建零售商業(yè)項目的案例能分為幾類：

　　1/創(chuàng)造性改造：利用歷史文化建筑，打造全新地標型綜合類商業(yè)項目，此類項目投資巨大，改造期長，例如上海新天地與佛山嶺南天地；

　　2/變革型改造：通過并購原項目，改造成商業(yè)項目，持有經(jīng)營，并持續(xù)結(jié)合市場狀況改造，如凱德商用的項目；

　　3/出塵煥新改造：陳舊業(yè)態(tài)帶來的必然更新改造，原開發(fā)商引入新的運營管理團隊，例如世茂天階項目，上海金橋項目，天津大悅城項目等。

　　02

　　文化旅游商業(yè)區(qū)

南京夫子廟整體改造項目

老舊景區(qū)創(chuàng)新

▽

原狀

　　原建筑多為20世紀80年代按明清時期建筑形制修建，立面破壞嚴重，且與現(xiàn)代功能沖突。租賃與產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復雜導致現(xiàn)狀缺乏控制，立面體塊關(guān)系復雜凌亂。

改造方案

　　改造中統(tǒng)籌商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)模式的更新?lián)Q代，根據(jù)產(chǎn)權(quán)與業(yè)態(tài)梳理整個街區(qū)建筑群的立面關(guān)系，在恢復傳統(tǒng)風格的基礎(chǔ)上適度創(chuàng)新，提升景區(qū)整體文化內(nèi)涵和商業(yè)氛圍。

　　夫子廟創(chuàng)造性的打通了秦淮河邊的商業(yè)動線，在貢院街和秦淮河之間穿插‘毛細血管’式的通道，采用現(xiàn)代手法，使商業(yè)步行街與秦淮河自然融合。

　　針對不同業(yè)態(tài)對其進行創(chuàng)新抑或作古，并以現(xiàn)代材料重新詮釋傳統(tǒng)建筑韻味，使改造后的夫子廟具有“新”與“舊”相融合的形象特征。同時，將建筑要素和商鋪要素分離，以在保證商業(yè)多樣性的同時保持傳統(tǒng)建筑的風貌。

成都文殊坊

將商業(yè)規(guī)劃融入文化旅游

▽

原狀

　　成都文殊坊以宗教佛禪文化、民俗文化為主題，以古建筑、古廟遺跡、民俗景觀為核心的現(xiàn)代體驗式旅游，形成集佛教文化、旅游、餐飲、休閑、購物為一體的多功能都市旅游商業(yè)文化區(qū)。充分體現(xiàn)老成都人文歷史精髓的都市文化休閑旅游勝地。

改造方案

　　大部分建筑拆除后重新進行情景商業(yè)規(guī)劃，形成不同的商業(yè)功能分區(qū)，并通過幾條商業(yè)主街串聯(lián)；寬窄巷子則以三條巷子為軸線，合圍形成三種功能各異的四合院式街區(qū)，步行街寬度4-7米，成為聚集人氣的步行商業(yè)游覽空間。

改造成果

　　改造后的文殊院片區(qū)有自己特有的川西民居文化和佛禪文化根基，建筑在此基礎(chǔ)上再加以復興就顯得更有生命力。

　　四

　　存量改造的經(jīng)驗之談

　　01

　　存量改造的五步驟

是否需要改造？為什么？

　　從社會價值而言，一線城市核心區(qū)域的一些存量物業(yè)（包括寫字樓和商場等）雖然占據(jù)重要區(qū)位，但卻因為樓宇老舊，與當代的街道風貌和功能產(chǎn)生了嚴重的不匹配；從經(jīng)濟價值來說，這些物業(yè)租金常年偏低，估值無法體現(xiàn)，亟需改造提升。

　　在確定改造的必要性之后，先要對建筑大樓進行一個全面的評估，就如同做一個全面的身體檢查。既有的建筑大樓普遍會存在外立面老舊的情況，商業(yè)界面、功能、綠化與周邊區(qū)域的整體品質(zhì)不匹配，造成整個大樓運轉(zhuǎn)低效。

　　除了外立面的問題，這些大樓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備在使用十幾甚至二十多年之后，都會出現(xiàn)不同程度的老化。因此，要從外觀、功能、運營等各個方面對建筑大樓進行評測，并根據(jù)每棟大樓的情況，對癥下藥，提出改造方案。

　　02

　　何時改造？

被動改造

　　被動改造主要源于大樓本身的狀況需要，比如設(shè)備老舊已無法再用或是安全因素存在隱患。若是樓內(nèi)的大部分設(shè)備已運行10年以上，并時常發(fā)生故障，就必須立即進行設(shè)備更新，以保障設(shè)施設(shè)備的良好運轉(zhuǎn)。

主動改造

　　主動改造或是在政府的驅(qū)動下，為了適應外部社區(qū)的整體風格而進行的，亦或是出于提升大樓租金和租戶價值的考慮而進行的。

　　比較理想的改造時機當然是租戶的租賃合同到期，大樓大部分面積處于清空狀態(tài)，能為改造提升提供良好的客觀環(huán)境?；蚴俏飿I(yè)合同到期之時，便可以趁此機會更新團隊，提升服務水準。如果剛好物業(yè)所在區(qū)域正在進行市容整治，則可在改造前期與政府積極溝通，以加快改造審批的節(jié)奏。

　　03

　　改造成什么？

　　傳統(tǒng)開發(fā)商都是先造再銷，但因為不同的區(qū)域由于自身的屬性，會在很大程度上影響產(chǎn)品在當?shù)氐奈褪袌龌某潭?。若是開發(fā)的產(chǎn)品不符合市場需求，很可能建造完成以后就不得不開始二次改造。

　　所以在改造的邏輯上要以銷定產(chǎn)，調(diào)研在此區(qū)域的市場情況和需求人群，在設(shè)計的環(huán)節(jié)就充分考慮招商運營市場的需要，從整個目標客戶的定位出發(fā)，反推出產(chǎn)品標準和設(shè)計方案。

　　例如如果是做寫字樓改造，首先要對商圈的辦公租金進行調(diào)研，以確定項目租金區(qū)間；然后要對區(qū)域辦公租金進行調(diào)研，以確定項目競爭檔次；接著要對區(qū)域辦公客戶調(diào)研，以確定項目目標客戶行業(yè)類型。在此基礎(chǔ)上，最終確定產(chǎn)品標準，包括租金水平、客戶定位以及差異化競爭的特色。

　　在產(chǎn)品設(shè)計方面，除了考慮整體產(chǎn)品標準，還要考慮如何與后期的運營結(jié)合。例如如果要改造的寫字樓物業(yè)周邊區(qū)域商鋪開門較晚，那在大樓的商鋪設(shè)計方面，就要考慮到配套商業(yè)能實現(xiàn)全時段覆蓋，確保商鋪無間斷地為租戶提供配套服務，提高大樓的實用性，拉動整體招商。

　　對于不同市場情況下如何確定改造產(chǎn)品標準，可借鑒上海城市地產(chǎn)的“全生命周期管理”的理念。

　　一個典型案例是城市地產(chǎn)2006年收購的北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”，因為臨近奧運會，城市地產(chǎn)先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結(jié)束后，城市地產(chǎn)再一次看準了CBD的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成寫字樓，滿租后又將第三棟塔樓改成寫字樓，并引入配套商業(yè)，僅保留一座塔樓用于酒店。通過調(diào)整定價和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤沒有下滑，寫字樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長。

　　04

　　改造如何實施？

成本管控

　　在改造的實施過程中，成本管控是核心，也是一個項目成敗的關(guān)鍵因素。從經(jīng)濟利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影響到后續(xù)運營管理的財務分配。為了加快整個改造周期，可將每個改造的階段和步驟細分為模塊進行精細化管理。

協(xié)同合作

　　對于商業(yè)物業(yè)的改造來說，從模塊化管理的角度可分為三塊：設(shè)計、招商和運營。設(shè)計要有與招商和市場對接的能力，招商要有設(shè)計和方案的研判能力，而運營要根據(jù)實際情況向設(shè)計提出要求，因為可能某個環(huán)節(jié)的設(shè)計更加合理就能在運營環(huán)節(jié)節(jié)省很大的人工成本。

　　在整個實施過程中，前置審批計劃及招標流程安排和施工排期都應該細致到每天的計劃，使工程進度與審批環(huán)節(jié)無縫對接。在改造的同時完成招租與運營的籌備工作，將資本需求有效對接，優(yōu)化項目測算，實現(xiàn)價值的最大化。

　　05

　　存量改造的四動因

　　1/沒有商管實力的土豪開發(fā)商，有點想法，于是，造出了商場大盒子，蹦的了一陣，認栽不會玩，但又想資產(chǎn)盤活，找人來運營，或者直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。

　　2/有歷史背景及文化內(nèi)涵，地段有一定商業(yè)價值的老廠房、老街區(qū)，國資想要玩花樣，拉隊伍自己來，或轉(zhuǎn)讓給發(fā)展商，謀求區(qū)域轉(zhuǎn)型升級、政績及特色文化商業(yè)的綜合效應。

　　3/商場老化，現(xiàn)有商場商管團隊弱且無動力，巴望別人家商場的好品牌及高格調(diào)，看到機會，但苦于沒實力。想轉(zhuǎn)讓，或借團隊轉(zhuǎn)型升級。

　　4/商場有一定競爭力，但依然很有危機感，一直想要做進一步的調(diào)整及提升，想把別人家的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為自己家的獨特競爭力，想要以此開啟另一輪的復制模式并做大生意。

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　　存量改造陷阱四留心

　　1/低價轉(zhuǎn)讓或求包租，但所在區(qū)域太冷僻，有一定成長空間，人氣太弱，人氣集聚需要更多時間，這個時候就要斟酌了，最好的做法是耗。

　　2/物業(yè)、工程有重大缺失，這個時候可以讓工程及研發(fā)團隊出方案并算賬，太離譜的不要去碰。

　　3/場子的口碑太差，要力挽狂瀾需要付出更多，這個時候，就要斟酌了。

　　4/ 產(chǎn)權(quán)有問題，股東有矛盾，這一類的場子即使地段很好，可以嘗試去溝通，但還是要把持住，大宗交易可以談，輕資產(chǎn)運營就是陷阱了。

　　07

　　籌備改造六要點

　　1/理清地段及商業(yè)價值，找到符合團隊及所借團隊的現(xiàn)有操作實力、博弈的收益最大化的商業(yè)定位及執(zhí)行細則。

　　2/有了目標后，核心的就要找對人，自家總部派送組建商管團隊，或者借團隊來進行開業(yè)籌備。要找夠經(jīng)驗的且有類似成功項目的人來幫忙，更有時候，人才是決定成敗的關(guān)鍵。

　　3/建筑設(shè)計及規(guī)劃布局，按照商業(yè)邏輯重構(gòu)出競爭力、垂直及水平動線按消費者邏輯調(diào)整，業(yè)態(tài)、工程、視覺系統(tǒng)、體驗細節(jié)設(shè)計不落伍，并融入?yún)^(qū)域大環(huán)境借力并銜接商業(yè)氛圍。

　　4/ 招商抓最好品牌講情懷也要算賬，即講人情及商家品牌價值，但也得有綜合的租金收益，溝通研發(fā)來不斷驗證，溝通運營強調(diào)體驗運營、店招裝修、運營細則及未來運營價值點并展示，溝通工程幫商家解決合理的要求。

　　5/工地也能溝通區(qū)域消費者，并不斷通過低成本的微信新模式推廣，打造區(qū)域熱點及行業(yè)關(guān)注，提升場子知名度幫到招商，提升區(qū)域消費者認知幫到將來運營

　　6/籌備開業(yè)的過程中也得隨機應變，應付商家跳單、消防審批、品牌商家越來越過分的補貼及低租訴求

　　在存量房時代，抓住存量改造市場的發(fā)展機會，是房地產(chǎn)市場未來一長段時間的關(guān)鍵?？v觀以上各種存量地產(chǎn)改造的案例，可以看出，導致存量改造的主要有以下幾種原因：

舊產(chǎn)業(yè)或舊模式的淘汰；

產(chǎn)業(yè)升級換代的硬性需求；

打造新的需求模式。

　　認清改造原因，提早發(fā)現(xiàn)改造的機會，是存量改造市場獲取良好回報的首要因素。另一方面，縱使存量改造的市場巨大，但無論對于開發(fā)商還是基金來說，較大的難題無疑是這些物業(yè)的改造方向及后續(xù)的運營管理，這才是盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵。

　　此外，借助地產(chǎn)加基金模式解決資金的同時，通過資產(chǎn)證券化和REITs等方式實現(xiàn)退出是一種可用途徑，也是難點。

　　by：地產(chǎn)建筑設(shè)計