上周，我對(duì)江寧淳化G05地塊進(jìn)行了實(shí)地探訪，也發(fā)現(xiàn)了這幅高價(jià)地的特別之處?！局边_(dá)通道：黑馬！這里規(guī)劃逼格竟如此之高！未來要超越九龍湖？】

　　作為同一批掛牌的土地，祿口也有4幅地塊將在3月30號(hào)出讓，我在近期也把祿口4幅地塊跑了個(gè)遍。

　　而這次跑完地后可以發(fā)現(xiàn)，作為剛需的祿口，在3月30號(hào)之后，面對(duì)最高12000-13000元/㎡的地價(jià)，未來剛需還能不能夠承擔(dān)得起這個(gè)區(qū)域，值得關(guān)注。

　　整體來看：

　　1、祿口4幅地塊的位置配套都非常不錯(cuò)，出讓體量也比較適中，對(duì)區(qū)域是不錯(cuò)的補(bǔ)倉。

　　2、我在現(xiàn)場(chǎng)還碰到了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探的南通的開發(fā)商，4幅地塊熱度都不低，關(guān)注、感興趣的房企不少。

　　3、祿口4幅地塊最高限價(jià)1.2-1.3萬/㎡，一旦現(xiàn)房銷售，祿口明年新房上市量非常有限。

　　4、周邊市場(chǎng)：祿口目前基本處在供不應(yīng)求的階段，剛需買房擠破頭還是常態(tài)。

此次評(píng)地團(tuán)特邀嘉賓是

揚(yáng)子晚報(bào)資深記者馬祚波

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　　位置優(yōu)良 祿口4幅宅地或引發(fā)房企爭(zhēng)奪

　　祿口掛出的4幅地塊中，G02、G04地塊在朗詩青春街區(qū)和招商依云郡北側(cè)，G03、G06地塊則位于祿口鎮(zhèn)中。

　　從河西出發(fā)，沿著機(jī)場(chǎng)高速，從祿口收費(fèi)站出口下來之后，整體行程25-30分鐘，沿著信誠大道在第一個(gè)紅綠燈路口左轉(zhuǎn)就可以看到G02地塊。

　　如果不想交費(fèi)，也可以在機(jī)場(chǎng)高速正方中路的出口轉(zhuǎn)入愛陵路途徑天祿大道，也可以到達(dá)祿口鎮(zhèn)，整體用時(shí)在40分鐘左右，不過，這條路上車會(huì)比較多。

（G02、G04地塊區(qū)位圖）

　　2017G02地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區(qū)信誠大道以南、玉振路以東地塊

　　地塊四至：北至信誠大道，南至鳴鶴路，西至玉振路，東至福祿路。

　　實(shí)際出讓面積：82627.65㎡

　　地塊性質(zhì)：商住混合用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.8

　　地塊起拍價(jià)： 11.1億元

　　地塊最高限價(jià)：19億元

　　加價(jià)幅度：1000萬元或其整數(shù)倍

　　起拍樓面價(jià)：7463元/㎡

　　最高限制樓面價(jià)：12775元/㎡

　　2017G04地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區(qū)信誠大道以南龍川路以東地塊

　　地塊四至：北至信誠大道，南至鳴鶴路，西至龍川路，東至金德路。

　　實(shí)際出讓面積：38421.54㎡

　　地塊性質(zhì)：R2二類居住用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.6

　　地塊起拍價(jià)： 4.7億元

　　地塊最高限價(jià)：8億元

　　加價(jià)幅度：500萬元或其整數(shù)倍

　　起拍樓面價(jià)：7465元/㎡

　　最高限制樓面價(jià)：13014元/㎡

（G02、G04地塊現(xiàn)狀）

　　G02、G04地塊位于信誠大道南側(cè)，其中G02地塊位于來鳳路旁邊，地塊南側(cè)就是在售的朗詩青春街區(qū)。而G04地塊南側(cè)是招商依云郡，目前該盤已經(jīng)交付。

（G02地塊北側(cè)的朗詩青春街區(qū)）

　　朗詩青春街區(qū)和招商依云郡小區(qū)前面的路已經(jīng)修好，兩幅地塊周邊出行交通都很方便。

（G02、G04地塊現(xiàn)狀）

　　從現(xiàn)場(chǎng)的情況來看，兩幅地塊目前整體都非常平整，且四至清楚，周邊道路也已經(jīng)成型，拿地房企還是很好開發(fā)的。

（G02、G04地塊現(xiàn)狀）

　　兩幅地塊周邊的配套都比較完善，其中G02地塊隔著來鳳路就是祿口的小萬達(dá)——百利廣場(chǎng)，目前肯德基、電影院等等都已經(jīng)齊全。

　　而G04南側(cè)的招商依云郡小區(qū)內(nèi)的生活配套也基本可以滿足日常生活。

（G02、G04地塊現(xiàn)狀）

　　G03、G06地塊

（G03、G06地塊區(qū)位圖）

　　2017G03地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區(qū)祿口永欣大道以南、湖泰路以東地塊

　　地塊四至：北至永欣大道，南至規(guī)劃道路，西至湖泰路，東至沿溪東路。。

　　實(shí)際出讓面積：84782.1㎡

　　地塊性質(zhì)：二類居住用地、基層社區(qū)中心用地

　　地塊綜合容積率：1.38

　　地塊起拍價(jià)： 8.9億元

　　地塊最高限價(jià)：15.5億元

　　加價(jià)幅度：1000萬元或其整數(shù)倍

　　起拍樓面價(jià)：7329元/㎡

　　最高限制樓面價(jià)：12764元/㎡

　　2017G06地塊小檔案

　　地塊位置：江寧區(qū)永欣大道以北、永欣北路以東地塊

　　地塊四至：西至永欣北路，東至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路，南至永欣大道。。。

　　實(shí)際出讓面積：10082.99㎡

　　地塊性質(zhì)：商住混合用地

　　地塊容積率：1.0<R≤1.6

　　地塊起拍價(jià)： 1.2億元

　　地塊最高限價(jià)：2億元

　　加價(jià)幅度：100萬元或其整數(shù)倍

　　起拍樓面價(jià)：7438元/㎡

　　最高限制樓面價(jià)：12397元/㎡

　　位于祿口鎮(zhèn)上的G03、G06兩幅地塊距離上次紅豆拿下的2016G72地塊非常近，以永欣新寓為坐標(biāo)也可以很方便就找到。

（2017G06地塊周邊）

　　其中G06地塊目前被圍墻攔起，里面被周邊居民用作了菜園，種滿了油菜花和各類蔬菜。

（2017G06地塊周邊）

　　由于該幅地塊面積不大，且商住混合性質(zhì)，未來可能會(huì)主打周邊小區(qū)的商業(yè)配套。

（G03地塊周邊）

　　另外一幅G03地塊體量比較大，但是由于該地塊位于祿口鎮(zhèn)最里面，目前周邊還處在修整的狀態(tài)，周邊道路也不是很好。

（G03地塊周邊）

　　目前G03地塊內(nèi)部還不算平整，拿地之后還需要做一系列的平整工作。

特約評(píng)地員《揚(yáng)子晚報(bào)》資深記者馬祚波

　　本次特約評(píng)地員《揚(yáng)子晚報(bào)》資深記者馬祚波表示，祿口4幅地塊的位置都很不錯(cuò)，交通十分便捷、配套齊全。

　　針對(duì)地塊剛需的定位，馬祚波表示，在目前剛需房源供不應(yīng)求的情況下，房企拿地意愿會(huì)非常強(qiáng)。

　　此外，由于4幅地塊最高限制價(jià)格在12000-13000元/㎡，馬祚波直言，4幅地塊還是極有可能達(dá)到最高限價(jià)。

　　祿口4盤年內(nèi)預(yù)計(jì)收官 剛需后續(xù)或無房可買

　　目前祿口區(qū)域的主力樓盤新城保利天地、翠屏城、朗詩青春街區(qū)的房?jī)r(jià)相比此前都有不小的提升。

　　根據(jù)計(jì)劃，新城保利天地將在本周推出項(xiàng)目最后一批房源，翠屏城剩余6棟房源將毛坯改精裝銷售，預(yù)計(jì)均價(jià)15000-16000元/㎡，而朗詩青春街區(qū)也只剩下9棟樓。

　　如果按照目前祿口房源供不應(yīng)求的情況來看，下半年隨著這幾個(gè)樓盤的陸續(xù)收官，祿口剛需可選的房源將大幅減少。

　　不過，根據(jù)計(jì)劃，今年4月份，祿口建設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目藍(lán)天星港花園將上市，但這個(gè)項(xiàng)目整體體量也不是很大。對(duì)于剛需而言，也只能解“一時(shí)之渴”。

　　區(qū)域周邊樓盤以及價(jià)格：

　　江寧祿口目前主力樓盤為新城保利天地、朗詩青春街區(qū)和翠屏城：

　　新城保利天地：17000元/㎡（前期）

　　朗詩青春街區(qū)：12503元/㎡（前期）

　　翠屏城：12026元/㎡（毛坯）

　　區(qū)域地價(jià)：去年的11月18日，南京紅豆置業(yè)以4.55億總價(jià)競(jìng)得祿口G72地塊（商住混合用地），折合樓面價(jià)9131元/平米。

　　區(qū)域情況

　　規(guī)劃：2月9日，江寧開發(fā)區(qū)新城建設(shè)開工儀式舉行。重磅利好！政府狂砸68億投資 空港新城43個(gè)城建項(xiàng)目開工！

　　這場(chǎng)開工儀式向外界釋放了一系列的規(guī)劃建設(shè)利好，祿口空港新城總投資68億元的43個(gè)城建項(xiàng)目集中開工。

　　據(jù)悉，今年計(jì)劃完成投資55.2億元，竣工項(xiàng)目39個(gè)，主要涉及市政道路、民生工程、城市功能、綜合整治、拆遷項(xiàng)目五大類，將為“兩年形成核心區(qū)、五年基本建成新城區(qū)”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　而這也意味著南京空港新城建設(shè)全面啟動(dòng)！

　　交通：目前祿口和主城連接的機(jī)場(chǎng)線已經(jīng)開通2年多，對(duì)于周邊居民出行還是很方便的。

　　此外，從祿口機(jī)場(chǎng)延伸的寧高城際、寧溧城際目前也都在施工，未來祿口新城將成為南京南部發(fā)展的重要區(qū)域。

　　商業(yè)：而在商業(yè)方面，有著小萬達(dá)之稱的祿口百利廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)，肯德基、電影院等等一系列的生活配套都非常齊全。

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