融科智谷

　　該項目開發(fā)商融科智地是聯(lián)想控股全資子公司，也是國內科技物業(yè)領先者,是中國最早從事科技物業(yè)開發(fā)的公司之一；項目以智慧產(chǎn)業(yè)為核心，重點發(fā)展電子信息、軟件工程、文化創(chuàng)意等相關行業(yè)。接下來本文將站在一個專業(yè)設計師的角度從建筑、結構兩方面對此項目進行分析。

　　項目基本情況

　　1）建設單位：聯(lián)想控股融科智地（武漢）有限公司

　　2）項目地址：湖北省武漢市洪山文化大道555號

　　3）項目類型：互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園

　　4）設計單位:中信建筑設計研究總院有限公司

　　5）施工單體：湖北中地鼎天建筑工程有限公司

　　項目經(jīng)濟指標

　　項目配套信息

　　周邊配套：大學：華中農(nóng)業(yè)大學、華中師范大學、武漢理工大學、中南財經(jīng)政法大學、武漢大學

　　醫(yī)院：廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、湖北省婦幼保健院、協(xié)和醫(yī)院

　　商業(yè)：街道口、中南內部配套：商業(yè)：商業(yè)街、餐飲中心

　　生活服務：園區(qū)企業(yè)服務中心、人才公寓運動建材：運動公園、籃球場、網(wǎng)球場

　　項目背景、政策扶持

　　融科智谷項目開發(fā)商融科智地是聯(lián)想控股全資子公司,也是國內科技物業(yè)領先者,是中國最早從事科技物業(yè)開發(fā)的公司之一。項目以智慧產(chǎn)業(yè)為核心,重點發(fā)展電子信息、軟件工程、文化創(chuàng)意等相關行業(yè),成為華中地區(qū)唯一的智慧產(chǎn)業(yè)基地。獲得“國家軟件和信息服務業(yè)示范基地”、“國家科技進步示范區(qū)”以及“科技企業(yè)孵化器示范基地 ”等多項榮譽稱號。

　　項目周邊聚集有聯(lián)想、阿里巴巴、百度、通用等智慧產(chǎn)業(yè)巨頭,未來也將重點引入軟件電子信息、文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)金融等戰(zhàn)略性新興行業(yè),同時發(fā)揮洪山區(qū)科教智力優(yōu)勢,整合聯(lián)想控股萬億級產(chǎn)業(yè)鏈資源,實現(xiàn)智慧產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展,共振武漢智慧產(chǎn)業(yè)帶。

　　融科智谷是武漢市洪山區(qū)的重點招商引資項目，同時也是聯(lián)想控股、融科智地積極響應武漢市加快推進全面創(chuàng)新改革、建設國家創(chuàng)新型城市的宏偉戰(zhàn)略而率先著力打造的互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園。

　　15年7月29日，省文化廳發(fā)布信息：今年我省扶持文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)及基地專項資金總額為1000萬元，擬分類扶持文化產(chǎn)業(yè)單位和項目70個左右，本項目也屬其中之一。

　　據(jù)悉，從今年起至2017年，省財政每年將拿出1000萬元專項扶持資金，采用獎勵、補助和貼息等方式，對優(yōu)秀文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、基地予以扶持。專項資金的安排和使用將鼓勵文化創(chuàng)意與創(chuàng)新，重點扶持演藝業(yè)、娛樂業(yè)、動漫業(yè)、文化旅游（專題閱讀）業(yè)、藝術品業(yè)、工藝美術業(yè)、創(chuàng)意設計業(yè)、網(wǎng)絡文化業(yè)、文化創(chuàng)意和設計服務與相關產(chǎn)業(yè)融合等領域。

　　建筑部分

　　地理位置

　　項目坐落于科教和創(chuàng)新氛圍濃厚的洪山區(qū)，位于東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三大開發(fā)區(qū)正中心位置，地處武漢兩大城市主干道——文化大道與三環(huán)線交匯處，方便接駁二環(huán)線直通武漢三鎮(zhèn)，是城市中心的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　總平面圖

　　項目東鄰全市城中湖——湯遜湖，北靠12萬方城市綠地公園，形成“前湖后園”的獨特布局。規(guī)劃總建筑面積約35萬平方米，分三期開發(fā)。規(guī)劃有低層創(chuàng)意坊、多層創(chuàng)智空間和高層創(chuàng)智中心三類產(chǎn)品。一期以花園式商務辦公為特色,面積區(qū)間為480-1200平方米;二期、三期為臨湖高層辦公樓?！叭€一軸”，結合產(chǎn)業(yè)特征明確組團主體，劃分園區(qū)七大中心，將建筑符號與傳統(tǒng)文化結合，延伸自然內外空間，成就一步一景的園區(qū)形態(tài)；開放式園區(qū)內22棟獨棟和5棟高層呈現(xiàn)西低東高，肌理清晰，交通暢達的總體布局，外觀動感天際線內賞四季鳥語花香。

　　建筑設計

　　創(chuàng)意工坊、創(chuàng)智空間、創(chuàng)智中心等多類產(chǎn)品。創(chuàng)意工坊獨門獨院昭顯企業(yè)形象，空中露臺空間靈動多變，開放式中庭讓企業(yè)互通有無，打造專屬的創(chuàng)客空間、wework。獨棟創(chuàng)智空間，獨門獨院，可根據(jù)企業(yè)需求量身定制;高層創(chuàng)智中心，俊俏挺拔，縱觀一線湖景，尊享區(qū)域地標。

　　1園區(qū)政務中心

　　解構主義風格，整棟樓共3層，層高約4.5米，由多個不規(guī)則幾何形體疊加穿插而組成，立面虛實結合、比例協(xié)調：虛---中空LOW-E鍍膜玻璃窗，節(jié)能環(huán)保；實---外掛銀色鋁合金板，觀感好質感高。作為地標式建筑，充分展現(xiàn)出園區(qū)現(xiàn)代科技、互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園的主題理念。

　　2多層獨棟

　　“方盒子—BOX”，共六層，層高約3.9米。立面點窗+落地窗，虛實結合，比例協(xié)調--6（虛）：4（實），在力求簡約的同時4、5層局部做BOX鑲嵌處理使整棟樓不至于過于呆板。外墻以質感涂料加網(wǎng)格線的處理，以灰色冷色調為主—體現(xiàn)工業(yè)的嚴謹性，點綴粉色暖色—體現(xiàn)創(chuàng)新的活躍性。

　　3合院獨棟

　　由多個BOX通過連廊圍合而成，共3層。立面點窗+落地窗，虛實結合，比例協(xié)調，簡約時尚。外墻以質感涂料加網(wǎng)格線的處理，黃色和淺褐色為主，親和力強，使人向往與之產(chǎn)生交集.

　　1F:4.5米入戶大堂，專屬電梯，彰顯企業(yè)形象約150~200平米平層空間，可自由組合滿足品牌宣傳、商務接待空間需求。

　　2F~3F：3.9米層高大平層，3F自帶約40平米露臺空間靈動，可自由組合滿足企業(yè)集中研發(fā)、總裁辦公、貴賓接待等多種需求。

　　3D展示的運用

　　本項目采用的是內投球多媒體，該技術是一種新興的展示技術，它打破了以往投影圖像只能是平面規(guī)則圖形的局限，利用特殊的光學鏡頭，將普通的平面影像進行特殊的變換，投射到一個球形的屏幕內，形成一個內投的球體影像?！白８８袘被訅?與傳統(tǒng)的觸摸屏相比，墻面互動投影系統(tǒng)突破傳統(tǒng)觸摸屏的尺寸限制，可以采用多個投影系統(tǒng)組合的方式，擴展到任意尺寸。同時，影動互動投影系列可以支持多人同時交互而彼此之間互不影響。

　　產(chǎn)品定位、園區(qū)特色及項目服務平臺

　　1產(chǎn)品定位

　　產(chǎn)品定位是基于目標消費者或目標消費市場的需求，從理論上講，應該先進行市場定位，然后才進行產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位是對目標市場的選擇與企業(yè)產(chǎn)品結合的過程，也即是將市場定位企業(yè)化、產(chǎn)品化的工作。

　　就目前市場層面看來：位置較好的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品配比側重于高層產(chǎn)品，位置差的產(chǎn)業(yè)園偏向于多層或別墅性質產(chǎn)品，且位置好的產(chǎn)業(yè)園項目整體銷售比位置差的項目銷售好。

　　在規(guī)劃指標容許情況下，應該增加多層及別墅性質產(chǎn)品，高層及小高層產(chǎn)品應該控制，從而降低銷售風險。

　　小結：融科智谷項目，容積率為：1.87。其中規(guī)劃了5棟高層辦公約17.4萬平方米，獨棟別墅,雙拼,多層辦公產(chǎn)品約15.1萬平方米，配套服務設施建筑物約2.4萬平方米。

　　2園區(qū)特色

　　1）產(chǎn)業(yè)層面

　　近年來，武漢市按照市委、市政府“一主三化”的指導方針，把發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)布局作為拉動經(jīng)濟增長的重要手段，加快發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，努力打造特色產(chǎn)業(yè)集群。

　　到目前為止，武漢市已初步形成鋼鐵、汽車及機械、光電子信息、石化四大支柱產(chǎn)業(yè)板塊和環(huán)保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷6個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。

　　小結：本園區(qū)以以智慧產(chǎn)業(yè)為核心，區(qū)別于其他傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園，打造智慧產(chǎn)業(yè)基地，引領智慧產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展，與其他項目形成差異化，凸顯自身特色。項目還將重點引進軟件電子信息、電子商務、互聯(lián)網(wǎng)金融、云計算、大數(shù)據(jù)、下一代通信技術等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

　　2）產(chǎn)品特色

　　功能上：項目通過聯(lián)想IT行業(yè)的影響力以及政府的大力扶持，項目可通過引進IT、互聯(lián)網(wǎng)研發(fā)、時尚創(chuàng)意行業(yè)以及高級人才公寓，在功能上與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目完全區(qū)分開，打造現(xiàn)代化科技新興產(chǎn)業(yè)基地，與大武漢高校人才及創(chuàng)業(yè)人才提供發(fā)展平臺。

　　綠化景觀上：利用項目地塊北側綠化帶，打造以體育休閑為主題的公園，引入高爾夫推桿場、網(wǎng)球場、籃球場等運動設施。

　　建筑外立面上：追求簡潔，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑生命活力，與新興產(chǎn)業(yè)完美結合。

　　2項目服務平臺

　　由于本項目客戶均為新興產(chǎn)業(yè)業(yè)主，多數(shù)為年輕一代的首次創(chuàng)業(yè)者，因其身份的特殊性，對項目關注更多的是該園區(qū)能為其帶來持續(xù)運營與發(fā)展交流的公共服務平臺，所以產(chǎn)業(yè)園非常重視多元化的產(chǎn)業(yè)服務平臺的打造，真正能成為這些新生代的創(chuàng)業(yè)者提供產(chǎn)業(yè)孵化的發(fā)展空間。該項目以“智慧互聯(lián)、資源共享”的理念打造華中首個O2O網(wǎng)絡運營服務體系，即通過線上線下的運營服務，提供政企直通、金融投資、企業(yè)管理、整合營銷、會議培訓、以及線上運營6大服務平臺，滿足企業(yè)全生命周期成長服務需求。

　　營銷模式

　　本項目采用定制、開發(fā)商自持與常規(guī)銷售模式相集合的營銷模式，但在定制過程中，該項目以業(yè)主需求為目的，結合項目開發(fā)理念，努力配合業(yè)主完成各方面的需求，真正成為量身定做的滿意產(chǎn)品。同時，鼓勵中小型企業(yè)的入駐，加大對大型龍頭企業(yè)的引進，發(fā)揮龍頭企業(yè)的帶頭作用。在開發(fā)商自持這部分產(chǎn)品，目前據(jù)了解已經(jīng)占到50%左右，對外招商均為有規(guī)劃的對口產(chǎn)業(yè)，這方面對行業(yè)有較高要求限制。

　　產(chǎn)業(yè)招商

　　產(chǎn)業(yè)園不同于其他住宅、商業(yè)項目，因客戶的特殊性，項目招商應具有針對性，產(chǎn)業(yè)園項目在招商過程中對政府與專家資源的運用是是至關重要的。該項目因是市、區(qū)的重點招商引資項目，在此方面得到了很好的產(chǎn)業(yè)導入與利用。

　　產(chǎn)業(yè)園項目銷售成功的好壞取決于招商渠道，大致分為3類，政府類資源的運用程度對項目的銷售能起到關鍵性作用，另外，自媒體的力量也越來越大了。而該項目恰恰屬于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的定位招商，在互聯(lián)網(wǎng)+的時代，人人都希望能夠分一杯羹，希望在互聯(lián)網(wǎng)+領域里占得一席地位，而來去的企業(yè)無數(shù)，走過卻未能留下一絲印記的企業(yè)也有無數(shù)。在這個最好的，也是最“壞”的時代里，融科智谷選擇了這樣一條繼往開來，又擁有絕對話語權的道路。招商招商，不是我們來招商，而是物商聯(lián)網(wǎng)，我不拉你，你還得掂量掂量?。?！

　　結構部分

　　項目以多層辦公為主，部分為高層辦公。該項目企業(yè)服務中心（目前二樓為營銷中心）結構中二層露臺部分處采用梁懸挑6米左右大懸挑結構，露臺向下連接一個通往一層的臺階，臺階斜面采用的框架結構，梁板隨斜面，板上的踏步類似普通樓梯的梯板做法。

　　露臺懸挑圖

　　露臺圖

　　斜板

　　其他多層辦公樓采用鋼筋混凝土框架結構，結構平面比較簡單，柱網(wǎng)布置也比較合理。以v02戶型辦公樓為例，三層建筑面積1304平米。橫向柱網(wǎng)為7200+7900+7100+6900，縱向柱網(wǎng)8300+4300，主跨多數(shù)靠近框架結構經(jīng)濟跨度。結構豎向也比較規(guī)則，無框架柱不連續(xù)等情況。在三層露臺處懸挑2.2m,懸挑長度也是合理范圍內。其他面積較小的戶型，結構平面也比較規(guī)則。立面突出部分采用結構懸挑解決，懸挑控制在2米左右，梁截面也不會影響建筑使用。

　　V02戶型圖

　　T02戶型圖

　　T01戶型圖

　　T03，T04，T05戶型圖

　　整個項目多數(shù)結構在滿足建筑功能使用情況下，結構柱網(wǎng)布置均勻也很規(guī)則，無過大和過小柱網(wǎng)，經(jīng)濟性也比較好。雖然為滿足建筑立面需要采用懸挑結構，但懸挑長度不大對結構經(jīng)濟性影響也比較小。此項目結構設計簡單規(guī)則同時也較好滿足建筑需求，同時也節(jié)省了造價，非常值得我們學習。